O QUE é UMA VARIAçãO DE ZONEAMENTO E COMO OBTENHO UMA?

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Uma variação é uma exceção aprovada a uma lei de zoneamento. As leis de zoneamento são regras impostas por cidades, vilas ou municípios que controlam projetos de construção e uso da terra em propriedades residenciais e comerciais. Essas leis regem quase todas as mudanças externas que você possa fazer em sua casa ou propriedade, como construir ou ampliar um deck, montar uma cerca, erguer um galpão, instalar uma piscina ou adicionar à sua casa. A aprovação do zoneamento também é necessária para qualquer nova construção em terrenos não desenvolvidos.

A fase de planejamento é quando você deve se familiarizar com as leis de zoneamento da comunidade e com os requisitos de código da empresa.

Em muitos projetos, a aprovação do zoneamento é necessária antes que você possa obter uma licença de construção. Se seus planos não estiverem em conformidade com as regulamentações de zoneamento locais, pode ser possível solicitar uma _variância_ - uma exceção específica para um ou mais aspectos do seu plano - que permita obter aprovação para construção. A obtenção de uma variação é feita através do conselho local de zoneamento ou da comissão de planejamento e envolve o envio de uma solicitação e, na maioria dos casos, a aprovação de uma audiência. Cada município possui suas próprias regras e processos.

Leis de zoneamento vs. códigos de construção

De um modo geral, leis de zoneamento lidar com qualquer coisa adicionada à sua propriedade ou qualquer alteração no tamanho ou altura da sua casa. Códigos de construção são regras que governam como um projeto é realizado, seja dentro de casa ou no quintal. Se você deseja abrir o topo de sua garagem para adicionar um apartamento para a sogra, por exemplo, o projeto como um todo estará sujeito a regulamentos de zoneamento, enquanto todo o trabalho realizado (e os materiais e técnicas específicos usados) são sujeito às regras do código de construção. Se você está apenas reformando sua cozinha - sem alterações externas na casa - provavelmente não precisará da aprovação do zoneamento, mas o projeto inteiro deve estar em conformidade com os códigos de construção.

Muitas melhorias importantes em residências estão sujeitas a revisão por um inspetor de construção municipal.

Olhando de outra maneira, os regulamentos de zoneamento dizem respeito a questões comunitárias e uso da terra: ambiente local, resposta a emergências, escoamento de água, vizinhos, etc. Os códigos de construção existem para garantir métodos de construção adequados.

Exemplos comuns de regulamentos de zoneamento residencial incluem:

Quanto você pode construir em sua propriedade. Muitas áreas têm leis de zoneamento que limitam a porcentagem de terra em um lote individual que pode ser desenvolvido, seja em uma casa, um anexo ou uma entrada de automóveis ou pátio.
Regras de revés. Os contratempos são zonas de não construção que geralmente ocorrem ao longo do perímetro de lotes residenciais. Por exemplo, pode ser necessário manter um galpão de jardim a pelo menos um metro da sua propriedade.
Servidões ou direitos de passagem. Servidões ou direitos de passagem também são zonas sem construção, mas esses são corredores que devem ser deixados abertos para acesso público ou de emergência, como um beco imaginário entre propriedades.
Proteção de água. Se sua propriedade possui água natural (rio, riacho, lago, lagoa, etc.) ou áreas significativas de drenagem de tempestades, é provável que você não consiga construir a uma certa distância da beira da água.
Sistemas sépticos. Os sistemas sépticos e seus campos de drenagem podem ser estritamente governados por leis de zoneamento, particularmente em áreas semi-suburbanas.
Tamanho e localização das estruturas. Casas, cercas, garagens e outras estruturas são geralmente restritas em tamanho e altura, bem como onde podem aparecer em uma propriedade. Essas leis geralmente são projetadas para proteger as propriedades vizinhas de estruturas que são imponentes ou inapropriadamente grandes para a área em questão.

A maioria das comunidades tem regras que regem o quão perto você pode construir da costa de lagos e rios.

Por que obter uma variação é melhor do que violar a lei

Existem muitas histórias de advertência de proprietários ignorando as leis de zoneamento e prosseguindo com a construção em suas terras, apenas para enfrentar ordens de interrupção do trabalho e possível remoção da referida construção. Se você não acha que a cidade tem o poder de fazer com que você mova sua cerca (ou mesmo sua casa) que está violando as leis de zoneamento, pense novamente. Pelo mesmo motivo, é muito arriscado ignorar a obtenção de uma licença de construção para qualquer estrutura que exija uma. Você pode facilmente violar as leis locais de zoneamento e / ou o código de construção e pode ser forçado a derrubar o que já construiu. Se você estiver trabalhando com um empreiteiro ou construtor que está obtendo uma permissão para você, verifique se possui a licença em mãos antes do início da construção.

Dicas para obter uma variação

Como todo município tem seu próprio processo e requisitos para variações de zoneamento, o primeiro passo para obter uma variação é entrar em contato com a autoridade local de construção adequada. Você pode simplesmente pegar o telefone e ligar para o escritório da cidade. Entrar em contato com as pessoas certas desde o início também é uma das dicas principais para obter uma variação: isso mostra que você está interessado em seguir as regras e os canais apropriados como membro da sua comunidade. Outras dicas incluem:

Revise um formulário de pedido de variação. Você pode aprender muito sobre os requisitos de variação revisando um aplicativo de variação de zoneamento, que geralmente pode ser baixado do site da cidade. Também é provável que o mesmo site ofereça um documento para download detalhando a ordenança de zoneamento (conjunto de regras) para sua área.
Consulte um empreiteiro ou arquiteto local experiente, quem pode ajudar com muitos aspectos da obtenção de uma variação, desde o planejamento do seu projeto para que a solicitação de variação não seja razoável (e, portanto, provavelmente passível de aprovação), até o uso da linguagem e dos argumentos mais eficazes em seu aplicativo de variação. Os profissionais locais de construção e design que estão familiarizados com as leis da sua cidade oferecem uma grande vantagem sobre voar cego para o processo.
Discuta seus planos com seus vizinhos. Os conselhos de revisão de variações frequentemente conversam com vizinhos imediatos para avaliar seus sentimentos sobre um projeto proposto. Se os vizinhos não gostarem do plano, isso pode acabar com suas chances. Discutir seu projeto antes de solicitar a variação é a melhor maneira de envolver seus vizinhos. antes eles ouvem do quadro de zoneamento. Isso também oferece aos vizinhos a chance de compartilhar preocupações sobre o seu projeto e oferece a oportunidade de dissipar as preocupações ou acomodá-los com um compromisso.
Participar de reuniões do conselho de zoneamento. Se você puder participar de uma reunião do conselho ou de uma audiência de variação, poderá oferecer uma exposição valiosa ao processo e ao idioma das regras de zoneamento. Essa também é uma ótima oportunidade para conhecer membros do conselho de zoneamento que podem acabar tomando uma decisão no seu caso.
Consulte um advogado para casos realmente difíceis ou complicados. Essa é uma opção cara e normalmente não é necessária para projetos residenciais comuns, mas um advogado com experiência em casos semelhantes pode valer a pena se você enfrentar uma oposição formidável aos seus planos. Na maioria dos outros casos complicados, um arquiteto familiarizado com as regras locais é uma opção mais econômica.